神戸のＦＰ・不動産コンサルタント ブログ　『急がず休まず』

ヤフーを見ていると、とても興味をそそられる記事が！！

「アパート経営はするな!―賃貸経営の落とし穴 」の著者で、元やすらぎの経営者である須田忠雄さんの書かれたものです。

なぜ興味をそそられるかと言うと、須田氏という人間に興味があったからです。
まだ、不動産に関するお仕事をされていたみたいですね。

須田氏は、書店に並ぶ、不動産投資の本のように、アパマン経営が良いものではないと警告されています。


須田氏の言っていることはすごく当たり前のこと。

今からの話ではなく、もう２０年近く前からアパマン経営は借金してまで始めるものではなかったと言えます。
多くの方が失敗しているのは事実ですが、今さら警告するまでもないでしょう。


少子高齢化、人口減少期、供給過剰である賃貸市場で、素人がアパマン経営に乗り出したところで、借金の返済に困ることは、地主の皆さんが一番わかっているはずだから。
まわりを見てたらわかりますから。

しかし、この記事を読んで、須田氏がまじめにこんな話をしているのかと思うと笑ってしまいました。
あなたが言うか。

やすらぎという会社で日本中の競売物件を買い漁り、市場に混乱を与えたうえに、株主に損失を与え、多くの社員の首を切ってきた人が、不動産を語るのか！！


須田氏の書いた本、「日本一不動産を買う男」を読んで、競売で賃貸物件を購入した人もたくさんいたはず。
また、やすらぎの関連会社、プロパティでも賃貸物件を競落して転売してたと記憶しています。

競落した古い戸建住宅を適当なリフォームをして、けっこうな高値で売りさばいていましたが、リフォームで遵法性が保たれていたかもあやしいし、見た目重視のリフォームは、売主の自己満足に近い内容でした。
さぞかし高い利益率を設定していたことでしょう。

そんな商売をしていた人が、不動産は買うな、アパート、マンションなど不動産投資を勧める人の本を一方的に批判するのは、とてもおかしく思えてなりません。

まだ、この本は読んでいないので、中古ではなくちゃんと新刊を買い読んであげます。
やすらぎで失敗した、須田氏の新たな収入源の一つである執筆業に貢献してあげることとしましょう。


以下、Yahooニュースから引用

今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にし ている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動 産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。

　多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交 わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考え るわけである。
　しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整 することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の 額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそ もサブリースは、家賃相場の8〜9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。

　新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい 部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずで ある。
　もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。

　ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンが あれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほ どなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。

　高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況は ますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下が らないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。

　少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
　インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を 行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。

 昨日、4月26日にケネディクス・レジデンシャル投資法人が東証に新規上場しました。

Ｊ−ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の上場は、実に4年半ぶり。
これでJ-REITの上場銘柄数は34となりました。

一時期はＲＥＩＴの淘汰があり、上場廃止、合併などを繰り返していましたので、新規上場の話題は久しぶりに良いニュースです。

と言っても、ケネディクスは既に上場していたＲＥＩＴの中からレジをはずして、レジに特化したＲＥＩＴを上場させる方針でした。
数年前から準備してましたので、予想以上に時間がかかったと思います。

市場が落ち着くのを待ち、タイミング待ちであったかもしれません。

東京を中心に、供給過剰によりオフィスの賃貸市場が悪化しつつある中、安定的な運用ができるレジは今の時期は魅力的かもしれません。

まだポートフォリオなど細かくチェックしていませんが、しっかり調べてみようと思います。

固定資産税って、けっこう高額。
なぜこんなに高いんだろう？
なんて思われた方も多いはず。

住宅、賃貸物件など不動産所有者にとって、固定資産税の支払いは頭が痛い問題です。

そもそも、固定資産税の評価額は誰が決めているのでしょうか？


実は担当部署の役人が基準に基づき評価額を決めています。

基準はあるものの、担当者がどう捉えるかで少なからず評価額に差が出るものと思われます。
もちろん、人のやることなのでミスもあるはずです。

不動産の環境は月日とともに変化しており、それによって土地の評価が下がる可能性もあるはずです。

となると、

必ず固定資産評価が高すぎる物件があるということになります。


固定資産評価額については、お宅の不動産はこれだけの評価額になりますとの通知は来るものの、なぜそのような評価になるのか、詳細な資料は送られてきません。

あまりにも不透明です。
疑問があれば、窓口へ行ってこちらから訴えるしかありません。

固定資産税の評価を高めに評価したとしても、所有者にはわかりません。

もちろん、すべての不動産の評価額が下がるということはありませんが、疑ってみるべきです。

誰かが、役人のミスを指摘しなければ、誰にも気づかれないまま、表面化せずに終わってしまいます。

建物だけで言うと、大型の物件などは、建物の構造を細かく分けて評価していけば、固定資産評価額が下がることがあります。

構造を専門とする建築士で、そういった固定資産税の評価額を見直してもらうための資料を作るビジネスをされている方にお会いしたことがあります。
固定資産税を減額できたうえに、過去の過払い分を支払ってもらうことができたとの成功例がいくつもあると伺っています。

こういう固定資産税を下げるためのビジネスが日本でも、もっと盛んになるべきと思います。


なぜ、このようなお話をするかと言うと、

実は、固定資産税を滞納しながらも、何とか払っていたビルオーナーのところに固定資産税の滞納分の差し押さえをするとの通知が来たというお話を伺ったからです。

単にビルそのものを差押さえるのではなく、銀行へ支払っているローンの返済金を差押さえるとの通知が銀行に届いたそうです。
それも、本人より先に銀行に通知を行っています。


固定資産税の支払いを、ビル経営のために借り入れたお金の返済よりも優先しないといけないということなのでしょう。
民間の利益よりも公の利益は優先されるべきだからでしょうか？
2期分50万円ほどの滞納で、そこまでしたのです。


食べていくためのビル経営です。
ローンが払えなくなると、ビルを取られて、食べていくこともできなくなります。

こういう差し押さえの通知が銀行に届いた場合、銀行はどう対処するでしょう？
場合によっては、貸し付けた資金の全額回収を言ってくることもあります。
それをわかってやっているのです。

固定資産税を遅れながらも払っていた人に、ここまで厳しい取立てを行政がし始めていることに驚愕しました。

行政は、固定資産税を必死で取り立てて、支払う側に支払期限を厳守するように求め、支払いの遅れを許さない厳しい対応をしているのです。
甘えは許されません。

ならば、不動産所有者も、役人が決めた固定資産評価に誤りはないかどうかを、厳格にチェックし、彼らに対しても甘えは許さないという態度で臨むべきなのではないでしょうか。

 17日に総務省が発表した人口推計によると、昨年と比べ25万9千人も人口が減少したそうです。
比較できる統計がある１９５０年以降で最大の下げ幅です。

その背景には、少子高齢化があります。
０〜１４歳の年少人口の割合は１３・１％で過去最低、６５歳以上の老年人口の割合は２３・３％と過去最高となっています。

少子高齢化については今後加速することはわかりきったことです。
せめて年少人口の減少はくいとめていかないと。

政府の少子高齢化対策については、一時期は政治的アピールはしていたものの、いつの間にか話題にも上がらなくなっています。

いくら消費税などを増税しても、人口が減少し、少子高齢化で医療・福祉の国の出費が増大していく以上、国の収支は改善されないでしょう。
あるシンクタンクの試算では、消費税を３０％程度まで上げないと日本の収支はプラスにならないそうです。

今一度、真剣に少子高齢化対策に取り組まないと。


今回の調査で、人口が大幅に減少したのには、もう一つ大きな理由があります。
それは、日本国内の外国人が急激に減少したことです。

やはり震災後の放射能漏れにより、日本から出国する外国人が多かったのが影響しています。

外国人が減少すると、国内の労働力に大きな影響を与えます。
少子高齢化で労働力が減少しつつある日本にとって、外国人労働力は必要不可欠です。

また、労働力としてだけでなく、観光でも外国人の来訪者数が減少しています。
放射能の問題を解決し、海外に日本が安全であることを示さなくてはなりません。

日本の景気がよくなるためには、こういった問題にも向き合っていかなくてはなりません。
やらなければならないことは山積みです。

増税だけで精一杯のようでは心配です。

 ソニーが１万人規模で従業員を削減する計画があるようです。
国内外合わせて１万人ですが、化学事業や中小型液晶事業の再編に伴う人員削減が約半数以上だとか。

ソニーが経営不振というニュースは何年も前から度々聞きますし、そのたびに従業員削減などのリストラを実行してきました。
このニュースを知ってもあまり驚きはありませんでした。

ソニー以外にもパナソニックなど日本の家電メーカーは経営状況がよろしくありません。
かつては日本経済を牽引してきた家電業界も、グローバル化の波に乗り遅れ、韓国企業等に遅れをとったうえに、大幅な円高で追い討ちをかけられ瀕死の状態。

今後、ソニーがどの分野で生き残りをはかるのか、成長戦略が重要な鍵となるでしょう。

家電と言えば、その代表的なものがテレビです。
ソニーは薄型テレビのシェアでは、韓国のサムスン、ＬＧに続き世界３位です。
しかし、そのシェアは下がり、韓国勢に差をつけられつつあります。

韓国の２社で市場の約４０％を占め、ソニーは10％にも満たない状況です。
韓国勢がシェアを伸ばし、ソニー等の日本勢がシェアを失うという構図は止まりそうにありません。

（薄型テレビのシェアについては　こちらのサイト参考にしております　『DISPLAY SEARCH』）

ソニー、パナソニック、シャープの３社を中心に、薄型テレビの製造を１社に集約する方向で調整するしか、薄型テレビの分野で日本の家電メーカーが生き残ることはできないのかもしれません。



日本の製造業は世界でもっと戦えるはず。
ソニーの今後の奮起に期待します。